联合办公巨头WeWork的发展道路

　　 联合办公巨头WeWork的发展道路

　　3月底，共享办公巨头WeWork对外披露了2018年的业绩。虽然其营业收入增加到了18亿美元，但是，净亏损却增加到了19亿美元。从披露的业绩看，成立于2010年的WeWork， 直到去年仍处于亏损的状态。 WeWork是一家美国公司，2010年创立有两个联合创始人，目前有八万个会员分布在全球各地。WeWork是在共享经济的浪潮中诞生的新巨头，主要商业模式主要是通过租赁重要地段的商业地产，随后将其改造成共享办公空间，收取更高的租金。目前，WeWork已经在全球425个地方拥有共享办公空间。 高增长高亏损的共享办公盈利能力堪忧，能持续下去吗？WeWork能否撑起470亿的估值。这一切，都要从时间发展的角度来看。 WeWork的扩张历程 2016年，美国知名众创空间WeWork进入中国，首站选择了经济发达、商业领先的上海，随后，陆续在北京、香港、深圳、成都、杭州、武汉等城市设立办公空间。不到三年时间，在中国的办公空间已经超过70个，会员总数逾85000个（所有注册会员）。2019年，WeWork还计划将业务扩展到广州、南京、西安、重庆、天津等地。 3月26日，WeWork发布的财报显示，2018年公司年化营收继续实现超过100%的增长，达到25亿美元，过去八年，WeWork的年复合增长率均突破100%。进入2019年，WeWork年化营收已超过25亿美元，营收增长率继续超过100%。财报显示，去年年底，WeWork公司在全球拥有超过40万会员，为其共享或灵活的办公空间付费，是上年同期的两倍多。目前，全球会员中有32%都为大企业会员，在2018年年底，已经为公司带来超过20亿美元的营收。 此外，2018年WeWork营收、社区已调整税折旧及摊销前利润以及已调整增长投资息税折旧及摊销利润年增长率都超过100%。截止2018年12月，预计现金流及承诺现金流达到66亿美元。2018年第四季度，国际市场业务增长带来的营收占比43%，成强劲增长引擎。国际业务增长帮助该公司2018年销售额比上年增长了一倍多，达到18.2亿美元。但同期WeWork亏损也翻了一番多，高达19.3亿美元。 WeWork赚得多亏得更多 WeWork在3月26日发布的2018年业绩显示，营业收入增加到18亿美元，而净亏损从9.33亿美元增长到19亿美元，双双翻倍。WeWork表示它的每个度量单位下（by one metric）的税前利润率从2017年的27%增长到28%，入驻用户也从18.6万增加到了40.1万。用户提供的会员收入和使用费占其整个营收的88%。但亏损额度的翻倍抵消了上述好消息。 业务上的迅速扩张是WeWork在过去一年多中亏损不断增加的原因之一。 WeWork自从2010年成立以来，在扩张进程中采用补贴的方式吸引用户入驻，导致其扩张速度虽然很快，但成本上升也很快。与此同时，WeWork还致力于为获得成长的客户提供延伸服务。一些在共享办公空间里起步的公司，因规模扩大而离开共享空间后，公司将会为这些企业提供办公室外包服务，获取一定收入。 WeWork存在的主要风险在于它的短期租赁合同。这些合同大多来自中小企业，如果收到经济下的影响，中小企业注定会营收不佳，可能使WeWork短期用户大量减少。2018年底，日本软银的愿景基金希望以160亿美元收购WeWor，但是投资者考虑到宏观环境可能给WeWork带来的风险，最终阻止了收购，改为在今年年初融资20亿美元。 WeWork也受到全球裁员风波影响，据悉，公司宣布裁员大约300名，约占其员工总数的3%，受裁员影响的部门包括美国的WeWork工程技术团队、产品和用户体验设计部门。方给出的裁员理由是公司在新一轮招聘计划之前的调整。而WeWork计划在今年增加6000名新员工。 业务的不稳定性是WeWork的一大隐患。虽然WeWork看起来像是在房地产领域找到了一个神奇的公式，但是它的商业模式实际上存在着很大的隐患。 WeWork与房东签订的长期租约可能持续10至15年，这就要求公司在未来支付数十亿美元的资金。哪怕是在经济下滑和房地产市场不景气，即使是在WeWork很难找到企业来入驻的时候。在长达十年的租约期间，可能会有一些小的企业或者初创者发现WeWork太贵了，负担不起，或者是WeWork可能被其他竞争对手以较低的价格却提供差不多的服务所打趴。 WeWork在追求垄断市场份额的过程中人为地推迟了利润的获取时间。美国财经博客ZeroHedge分析称，现阶段WeWork的目标并非实现盈利，而是通过在全球“跑马圈地”取得足以强势的市场份额，之后再把竞争对手都赶出去，获得行业最终的定价权以及更高的利润率。 在这一系列风险压力下，WeWork计划将更名为We Company，成立独立业务部门，分别运营商业办公空间租赁、住宅出租以及学校运营，以分散共享办公室的业务风险。 WeWork未来发展的道路 成功的基本条件和必要条件是有市场需求。入驻WeWork的不仅有国有企业，现在有越来越多的中企业和小企业以及超小企业开始入驻，经济形式的多样性是经济结构健康发展的表现。在全球城市化这个大背景下，在全球范围内会有10亿人进入到城市，在过去十年，中国大陆有超过3亿人从农村搬到了城市，在未来还会有超过3-4亿人继续搬到城市居住。毫无疑问的是，未来城市人口肯定还会逐渐上升。 减少了租赁风险。WeWork解决了很多小公司现金流难以运转的问题，很多小公司现金非常有限，现金储备不多，按月付租金，很难对企业的现金流形成影响。 共享办公具有灵活性，需求非常大。WeWork提供的不仅仅是租金，更是带来了多元的人群和社交需求，这足以让一些商业项目拥有更多的活力和更有趣的内容，甚至也让一些老旧的商业物业，重新焕发生机。WeWork把大的办公楼分割成若干小单元，从而做到运营成本低、使用效率高。而随着自媒体和自由撰稿人所代表的自媒体出现，个体户对办公的更多期望就是灵活。现在的就业主体就是这群人，也是我们常说的“千禧一代”，指的是1983年到2000出生的这批人，他们的工作理念出现很大变化，有更多的自主意识，并且逐渐参与到个体的工作中去。 设计超越产品，专注创意设计。WeWork把这句话真正发挥到了极致，在WeWork，设计与发展部有将近一千人。好的设计不仅给人以美感，更关键是通过设计影响人的行为。符合“千禧一代”设计的办公空间，会让人怀疑自己是否置身于未来的工作坏境潮流中。WeWork通常选择交通方便、位置繁华的地点，更加方便上班族。 人性化的WeWork办公空间，社区活动和娱乐设施完善。WeWork的办公设计还关乎员工的健康和工作效率，公司安装测量工具，来确保办公空间通风良好、能获得足够的自然光线，不会受噪音影响。安装的HVAC系统，可以消除空气中高浓度的二氧化碳和污染物，防止员工变得昏昏欲睡。为了发挥共享工作的好处，WeWork会定期或不定期举办一些社区活动，但是真正由WeWork自己发起的活动不多，多数活动都是由第三方组织的，针对此情况，WeWork设立了专门的社群。 WeWork共享文化成为新时尚。由于WeWork成功孵化出了一些优秀的创业企业，所以，WeWork把低成本的创业模式变成了一种“高大上”的创业文化，即所谓的“共享办公”文化。创业者不会为自己不能在CBD的甲级写字楼里接待客户或面试员工而觉得羞愧，相反，他们会觉得在WeWork办公很“酷”，在年轻人眼里，在WeWork办公是一种时尚。WeWork的成员也将受惠于其他成员的成功，因为每个企业都增加了其他企业的潜在价值。 WeWork的真正意图在社群。共享办公能够发展起来主要得益于中小及超小企业的兴起，对于创业者来说，他们需要的不仅仅是灵活的办公场所，而是把办公场所里的资源，包括办公资源和人力资源。需要同行、同业者，或者是上下游关系，大家聚在一起，相互之间进行经验分享以及资源互换。资源互换包括客户在哪里、钱在哪里、怎么雇人、怎么做广告，贯彻“分享、合作、开放、独立、可持续”等理念，这些资源的获得都是需要高成本的。WeWork的会员互动率已经超过70%，这个数据会越来越高。社群意义的体现是真正提升效率，跟传统办公方式相比，WeWork能将空间效率提升2.5倍。 WeWork要做的事情是改变商业地产。由于WeWork在规模和技术上高速增长，将自己视为“空间平台”，而非简单的房地产公司。而它的使命是帮助将人类与智能机器连接起来。2018年WeWork的内部演示将公司的雄心用同心圆描述出来：其中最外圈的是从学校到健身房再到现场活动等实际业务部门，第二圈是人类生存的基本要素——生活、爱、游戏、学习和收集，这些产品试图实现这些要素。 WeWork正在积极拓展旗下品牌。拓展品牌包括WeLive，WeLive是为WeWork成员提供住房的项目；RIise by We，一家有SAP的健身房；WeGrow,私立小学，该小学的学生最终将与WeWork的成员合作学习；WeLabs，是一个与当地加速器和孵化器的合作项目，以帮助小公司收取费用的“空间，社区和节目。” 如果WeWork能够继续提高办公室设计的效率，那么这家资金雄厚的公司可以为商业地产管理创造一个新的范式。 综述：中国WeWork全力推行“社交”理念 入华3年时间，共享办公领域最早的创业公司WeWork，在氪空间、优客工场等中国学徒的“围堵”中，继续加速扩张。 科技在中国WeWork当中的发展中扮演了重要角色，以WeWork北京坊会议室为例，称等到晚上用户下班之后，房间所有的灯会自动关掉。如果用户回来，灯会再度点亮。办公场所的传感器不仅能感到应用户状态，还能通过不断累积其使用记录，推测用户的工作习惯，比如喜欢在办公室还是在公共区域办公等等。在空间产品和内部系统中WeWork早已大量使用人工智能，最大化满足会员个性化需求，同时优化公司内部的工作效率。 WeWork最初瞄准的消费群体为中小企业和自由职业者但是下一步大企业会成为其争夺对象。可以说，从软银传统五百强，到BAT、滴滴、今日头条等公司都是WeWork的客户。这个发展策略，也被解读为对资本张开双手。相较抗风险能力较弱中小企业与自由职业者，大企业的发展更为稳定，能提供持久的营收。相应地，大企业也拥有更大的自主权。 除此之外，中国WeWork还在许多地方有着巧妙的“小心思”。中国的办公室基本没有西方的“社交”概念，WeWork在进行空间设计时，走廊设计偏窄，会员相遇时会不自觉抬头打招呼，在公共空间布局了象棋、书籍、桌游等设施，为有相同兴趣的人创造交流的场景，等等。一组常被引用来证明WeWork“社区”活动效果的数据：全球会员有75%以上互相产生过沟通，50%以上有相互的生意往来。 不可否认，这仍是一个不断烧钱行业，比竞争对手幸运的是，WeWork背靠金主日本软银集团。截至目前，软银在WeWork上的投资总额约为104亿美元。公司也在“开源节流”，比如，加速拓展更为稳定的大企业会员数量；在中国市场推出的“WeWork Go闪座”业务，也是为了将空间利用效率最大化；中国WeWork与武汉光谷等地产开发商签署战略合作协议，推行“轻资产模式”模式。2019年1月，公司更名为“The We Company”,业务细分为三大板块：负责办公室租赁的WeWork；负责住宅出租的WeLive；以及负责教育运营的WeGrow。 就中国市场而言，虽然资金充足，WeWork仍需要拿出更佳的业绩来支撑其高达470亿美元估值的合理性。